На волне отложенного спроса

Треть продавцов ждут конца избирательной кампании
На волне отложенного спроса

Продавцы придерживают самые лучшие варианты до определения ситуации с долларом, а риелторы советуют тем, у кого есть средства, быстрее вложить их в недвижимость.

Осеннее оживление на рынке жилья приостановилось накануне выборов. При этом цены на квартиры, по данным компании SV Development, с 1 ноября возросли в среднем в пределах 1-2,45%. Что будет с курсом доллара и с банковской системой вообще - эти вопросы более всего волнуют сейчас специалистов по недвижимости. Риелторов настораживает постепенная и медленная инфляция валюты, поскольку основная часть сделок по-прежнему происходит в долларах.
Специалисты прогнозируют, что в январе-феврале замедление рынка продолжится. И не последнюю роль в этом сыграют... СМИ: большинство рекламных изданий, к которым так или иначе привязан рынок недвижимости, выйдут в полном объеме только после 20 чисел января.
Условия жестче
Как правило, ближе к праздникам продавцы ужесточают условия сделок: если два-три месяца назад покупателям могли "простить" недостающие тысячи, то теперь продавцы неохотно идут на уступки. "Если раньше тысячи две люди спокойно уступали друг другу, то сейчас если не хватает 2 тыс., то сделка срывается. Так что в этом смысле многие не то чтобы не торопятся, а не могут себе позволить обратное", - говорит менеджер по продажам АН "Интер-круг" Людмила Ершова.
По ее словам, идет постепенное вымывание с рынка наиболее оптимальных вариантов - большим спросом пользуются двухкомнатные хрущовки в Калининском и Киевском районах на средних этажах. А покупатели стремятся к вариантам стоимостью не более 30-35 тыс. долларов.
Вялое оживление
"К концу года оживление на рынке стало меньше, но оно есть", - считает Людмила Ершова. Покупатели и продавцы при уменьшении количества реальных сделок продолжают диалог по той причине, что с нового года изменяются условия сделок и для тех, и для других. "Если сейчас человек может приобретать либо по рыночной стоимости, либо по оценке БТИ, по с 1 января - это только по рыночной стоимости", - объясняет г-жа Ершова. По ее словам, есть клиенты, которые предпочли не торговаться, а занять выжидательную позицию.
Дешевых вариантов становится все меньше. "Есть у нас заявки по центральным районам на двухкомнатные квартиры по 30 тыс.," - говорит менеджер АН. Однако такие цены постепенно уходят в прошлое - за квартиры этого класса, но с хорошей планировкой, ремонтом и на среднем этаже уже могут попросить и 40 тыс.  
Лучшее - детям
Впрочем, не все агентства по недвижимости чувствуют сезонный спад активности на рынке. Директор АН "Жилком" Сергей Тахтаров уверяет, что продажи уменьшились столь незначительно, что сезонность практически не наблюдается. Времена безденежья прошли, после кризиса у людей наконец-то начинают появляться более-менее значительные средства, которые они пытаются тут же вложить в дело.
По словам донецких риелторов, лишь небольшая часть людей покупают недвижимость для того, чтобы жить в ней, в основном квартиры берут на подарки детям либо для последующей сдачи в аренду.
Власть политики
Сегодня, накануне выборов, ситуация противоречивая: с одной стороны, предстоящие выборы в какой-то мере стимулируют рынок, а с другой стороны - заставляют продавцов подождать. "Были сезоны, когда темп продаж падал ощутимо. Сейчас не так, потому что боятся, видимо, деньги оставлять в банке, непонятно, что будет с этим долларом и с этими выборами. Люди стараются вложиться в недвижимость, и это балансирует ситуацию на рынке", - говорит Сергей Тахтаров.
"По сравнению с тем застоем, который был в прошлом году - земля и небо", - считает эксперт Людмила Ершова.
Тем не менее, по информации агентства "Жилком", более 20% продавцов отложили свои предложения до лучших времен. Движение опять начнется в марте, прогнозируют риелторы. "В марте, наверное, повторится ситуация прошлых лет. Нам такую интересную информацию выдали банки - у них намечена активизация с третьего квартала 2010 года. А прокладывать дорогу, вероятно, будем мы, потому что весной всегда идет оживление", - говорит эксперт агентства "Интер-круг".
В целом, специалисты по недвижимости оптимистичны в своих прогнозах: даже если доллар будет по 20 грн. - пересчитаем квартиры по новому индексу и будем продавать, говорят риелторы. Впрочем, они не советуют откладывать покупку надолго, ибо цены медленно (от 1 до 2% в месяц) ползут вверх.
Первичка оживает
Ситуация на донецком рынке нового жилья к концу года также стала более динамичной. Приспособившись к кризисной ситуации, ряд застройщиков изыскали возможности для достройки своих домов и довольно оптимистично смотрят в будущий год, планируя новый проекты. Один из крупных игроков донецкого рынка впервые в кризисной истории даже получил банковский кредит.
По информации застройщиков, доля недостроев в Донецке сегодня составляет 70% первичного рынка. В Донецке к концу года сдадутся всего два-три дома, на будущий год предполагается ввести в эксплуатацию еще несколько многоэтажек.
Что касается цен, то многие застройщики в течение года, так сказать, экспериментировали с ценой в сторону снижения, но сегодня она однозначно демонстрирует тенденцию к росту. "Мы хорошо считаем свою себестоимость. От одних только процентов по кредиту денежная нагрузка на квадратный метр выросла до 30% стоимости, - утверждал на декабрьской пресс-конференции генеральный директор ассоциации "Строительный Альянс Донбасса" Олег Миланина. - Если говорить о "САДе", то наши заемные средства складываются в основном из национальной валюты, но для многих застройщиков падение гривни означало рост долгов практически в два раза. Стройматериалы тоже не дешевеют".
Г-н Миланин также предположил, что компании, заморозившие строительство, возможно, готовы продавать ниже себестоимости. "А у тех, кто остался на рынке и предлагает жилье готовое, - однозначно появится желание поднять цену. Сегодня она у нас 9, 5 тыс. за квадрат. В рыночных условиях цена определяется спросом. А снижать ее некуда больше просто", - утверждает глава компании "Сад".
Из-за кризиса-2009 в перспективе, считают застройщики, в Донецке может возникнуть дефицит нового жилья. Поскольку ни одного нового дома в 2009-м заложено не было, а строительство дома занимает два года, плюс 1,5-2 года на согласование документации.
Тенденция нехватки жилых квадратов, безусловно, не касается рынка вторички, но при этом эксперты советуют учитывать, что все большее число горожан с каждым годом предпочитает новое, комфортное жилье, а значит, цены на первичном рынке действительно будут расти.
Автор: Алена Яблочникова
Все статьи рубрики: Бизнес
«Салон Дона и Баса», выпуск: № 100 (1577) 22.12.2009