Строительные реформы с широко закрытыми глазами

Строительные реформы с широко закрытыми глазами
Справка
Партнер ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры", руководитель практики недвижимости и строительства:

Начиная с 2008 года строительный рынок переживает многочисленные эксперименты с упрощением разрешительных процедур. В 2010 г. была сделана попытка перейти от экспериментов к более решительным шагам, а именно к разработке рамочного законопроекта, в основе которого будет заложен переход к декларативному принципу получения прав на строительство для некоторых категорий объектов строительства.
Однако принцип "единого окна" для получения технических условий так и не был внедрен. Кроме того, под упрощенную разрешительную систему не подпадает ни один промышленный объект. Учитывая тот факт, что круг объектов, относительно которых не применяется упрощенная разрешительная процедура, согласно законопроекту, является довольно широким (а к таким объектам, например, отнесены все объекты IV-V категорий сложности), под упрощенную разрешительную систему не подпадает практически ни один промышленный объект, даже те из них, которые не являются особенно опасными и имеют достаточно простую систему производства. А также жилые дома с запланированной высотой выше 10 этажей. Благодаря строительной реформе происходит узаконивание возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства. Среди основных проблемных аспектов законопроекта можно выделить следующие: в законопроекте не придерживаются провозглашенных условий разработки и утверждение Генпланов, усложнен порядок общественного обсуждения градостроительной документации и упразднена стадийность подготовки и утверждения проектной документации. Кроме того с технических условий снят статус разрешительных документов, внедряется принцип тотальной застройки независимо от целевого назначения земельного участка, а введение бессрочного права на исполнение строительных работ приведет к безнаказанности заказчика, приостанавливающего строительство объектов на неопределенный промежуток времени. Нечеткие и обобщенные положения о получении разрешения во исполнение строительных работ создают возможности и предпосылки для многочисленных манипуляций.

директор Международного института трансформаций общества Олег Соскин:

Сергей Тигипко никогда не мог реализовать структурные реформы, поэтому его намерение реформировать сферу строительства вызывает только скепсис. За что бы он ни брался, начиная с 1994 года, это заканчивалось крахом. Еще будучи руководителем "Приватбанка", он решал все вопросы только для себя, а для страны его деятельность заканчивалась катаклизмами. Этим же закончится его реформа в строительной сфере.
Проект закона, который предусматривает уменьшение количества разрешительных документов для строительных компаний, на самом деле означает, что Тигипко хочет взять под личный контроль эту сферу. Простыми словами, вывести с рынка одни компании, а завести другие. Все закончится, когда произойдет перераспределение капиталов и потоков в строительной отрасли, которые, как известно, не маленькие. Для этого нужно выгнать действующие структуры, поставив подконтрольные. Именно им и будут предоставляться все те льготы и преференции, о которых говорится в плане Тигипко. По сути, это очередной обман под соусом реформ.
"Стройзакон" Тигипко должен уменьшить коррупцию и развязать руки застройщикам
Из всей команды реформаторов новой власти наиболее ярым приверженцем радикальных идей и решений оказался вице-премьер-министр Сергей Тигипко. Несмотря на то, что с прошлой недели он возглавил сектор социальной политики, остался ряд документов работы его "экономического периода". Сейчас самой обсуждаемой законотворческой поэмой главного "сильноукраинца", стал проект закона "О регулировании градостроительной деятельности", который в минувшую пятницу поступил в ВР для первого чтения. "После того как Верховная рада примет рамочный, но очень важный для строителей закон, Кабмин должен будет в кратчайшие сроки разработать и принять постановление, которое будет разъяснять и уточнять основные моменты строительной деятельности. Эти два документа будут регулировать строительную отрасль. И больше никаких сложных и запутанных бюрократических норм не нужно", - заявил  Сергей Тигипко.
Строительный "топлесс"
Иными словами документ вице-премьер-министра и не назовешь. В порыве избавить строительную отрасль от советских изношенных одежд Сергей Тигипко максимально "обнажил" бюрократический процесс согласования проектной документации. При выполнении подготовительных и строительных работ для объектов I-III категорий (практически всех зданий, кроме торговых и бизнес-центров, школ, больниц, театров, жилья до 10 этажей и объектов транспортной инфраструктуры) с низкой степенью риска застройщиками не нужно будет получать никакой госэкспертизы. Нужна лишь декларация о намерениях. При этом разрешения будут выдаваться не на юрлиц, а на сам объект.
Требование провести экспертизу в тексте документа есть, но с поправкой - "по желанию". В пояснениях авторы градостроительного законопроекта отмечают, что лучшей экспертизой станет "страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба имуществу, здоровью и жизни людей, а также страхование послепусковых гарантийных обязательств". В проекте закона прописана возможность страхования, но опять же - лишь возможность, а не его обязательное наличие.
Количество разрешительных процедур должно сократиться с нынешних 93 до 23, а срок получения всех необходимых разрешений - с 415 до 60 дней. По сути, застройщики могут приступить к строительству сразу же после получения документов на право собственности или аренды на землю. Что касается покупки земли, то сейчас с момента заявки на продажу земли и до момента заключения договора проект должен пройти 50 процедур, включая рассмотрение на двух сессиях местных советов и прохождение двух депутатских комиссий. В случае же принятия нового закона число процедур сократится до шести, а сессии и комиссии будут и вовсе исключены из этого процесса. Также предусматривается возможность вводить объект в эксплуатацию на основании декларации, поданной в инспекцию Управления государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с обязательным уведомлением местного совета.
Удар по коррупции
Отныне план нового объекта должен будет просто вписываться в существующий генплан населенного пункта, в котором уже будут учтены замечания и разработки всех профильных комиссий и органов, от экологов до пожарных.
В дальнейшем эти органы не будут принимать участия в создании и введении объекта в эксплуатацию. По мнению Сергея Тигипко, это позволит сократить "накладные расходы" на их заключения и разрешения. При выдаче разрешения на строительство будет проверяться не техническая часть проекта, а лишь наличие документов, согласно действующим нормам. Но в процессе строительства технический надзор будет обязательным.
"В случае отстранения основного массива чиновников от бюрократического процесса коррупция в строительстве может сократиться кардинально - на 90%. Для этого вводится принцип "единого окна" для регистрации прав собственности и на недвижимость, и на ту землю, где она возведена, а также введение электронного документооборота, исключающего прямой контакт между застройщиком и чиновником. А либерализация строительного законодательства обеспечит главный результат, ожидаемый инвесторами и покупателями жилья, - снижение себестоимости жилой недвижимости на 20-30%. Верховная рада должна принять новый законопроект без радикальных изменений, которые могут его разбалансировать", - подчеркнул Сергей Тигипко.
Большинство донецких застройщиков смотрят на градостроительный законопроект с оптимизмом. Если власти упростят бумажную волокиту, то для строителей остается всего один вопрос - где найти землю. "Несомненно, что подобный документ приведет к строительному буму в Донецке, - высказал "Салону" свое мнение директор ООО "Фастро-Верк", эксперт по строительному бизнесу Дмитрий Усенко. - Сейчас после получения земли нужно обратится к проектировщику за градостроительным обоснованием. Потом проект предоставить на совет при управлении архитектуры, которое заседает раз в две недели. Не примут - доработка. После принятия рабочего проекта его нужно сдать на экспертизу, и только потом можно получить разрешение на строительство. На все это уходит как минимум год. Введение системы "единого окна" необходимо, чтобы избежать беготни по инстанциям. Сейчас нужно обойти пять-шесть служб и направить в каждую по письму. Ответ нужно ждать от 14 до 140 дней. А после принятия закона мы можем строить уже через два-три месяца".
Упрощение и кредиты
Второе условие для строительного бума в Донецке - кредитование строителей банками. Правда, разговоры о снижении цен на первичное жилья на 20-30% могут так и остаться разговорами. "Себестоимость жилья может уменьшиться, если учитывать, что теперь у строителей будет меньше денег уходить на взятки чиновникам и проверяющим службам. С другой стороны, подорожает земля. Почему? Раз начнется массовая застройка, то и спрос на землю вырастет, а значит и ее цена", - подчеркнул Дмитрий Усенко.
По его же мнению, упрощение условий строительства - это палка о двух концах. Если застройщикам упростят процесс оформления документов и выделения земли, то начнется массовая застройка. Порой даже стихийная. "Особенно в центре. Ворошиловский, Калининский, Киевский и Куйбышевский районы - самые престижные и желаемые места для строительных компаний. Уже не принципиально, где застройщик получит землю - главное, чтобы ему ее дали в этих районах. Заинтересованы строительные компании, как и раньше, в бизнес-центрах и элитном жилье. Инвестор не будет вкладывать деньги в доступное или социальное жилье. С другой стороны, если на него будут выделены бюджетные деньги, то застройщики будут не против такого заказа. Но в Донецке к освоению бюджетных деньег вряд ли допустят какую-то новую компанию, это будут все те же крупные фирмы, о которых все и так знают", - отметил эксперт по строительному бизнесу.
"Рублевка" и трущобы
Сейчас в Донецке в срочной реконструкции нуждаются 30% жилых домов, которые относятся к зданиям первой серии панельного домостроения, т. е. построенные в начале 1950-х годов. Мэр Донецка пообещал, что в них будет усилена конструкция, заменены инженерные сети, сделано утепление. С другой стороны, если будет принят Жилищный кодекс и градостроительный закон, подобные дома могут попасть под комплексную реконструкцию микрорайонов. "По законам, сейчас мы живем еще в социализме, но активно пытаемся привести их к капиталистическим нормам. Принцип - есть "твое" и есть "мое". Капитализм всегда предполагает получение выгоды. Если в Донецке стоят "бараки" или ветхие дома, то почему бы на их месте не построить что-то, что принесет деньги? Даже сегодня есть закон о сносе жилья по причине общественной надобности. Первая ласточка - снос жилья на железнодорожном вокзале под Евро-2012", - высказал свое мнение директор донецкого агентства социально-политического моделирования "Вэйс-Украина" Сергей Чепик.
После принятия двух "жилищных" и "градостроительных" документов мы можем ожидать, что центр Донецка станет районом элитного жилья. "По причине общественной надобности или в результате обновления жилищного фонда. Власть просто скажет: "У вас есть квартира? Мы вам ее дадим, но на окраине". На Западе принцип частной собственности является священным. Мы не развиваемся по западному пути, где сносят старое и строят новое. Мы развиваемся по бразильскому пути - центр для обеспеченных, а окраины (с социальным жильем в виде февалов (трущоб) - для основной массы народа. Бразильцы там живут, как в наших старых общежитиях. Если сами люди не возьмут свою судьбу в свои руки - не будут приватизировать квартиры, покупать под домами землю или создавать, где нужно, ОСМД, - то рано или поздно мы превратимся в Бразилию", - отметил Сергей Чепик.

Дополнительно:

В законопроекте "О регулировании градостроительной деятельности" есть и несколько любопытных новшеств, касающихся ответственности в строительной сфере. Так, планируется, что нести юридическую ответственность за сохранность и безопасность здания будет не только проектировщик, но и привлеченный к строительству эксперт, причем как лицо физическое. Ведь нередки случаи, когда компания-оценщик того или иного здания, задействованная на стадии его возведения, впоследствии просто испарялась либо кардинально меняла штат. И если со зданием случался какой-либо инцидент, то ответственность за него и жизнь его обитателей уже по сути никто не нес. При этом для проектировщиков объектов четвертой и пятой категорий, несущих техногенные риски (то есть мостов, атомных станций и т.д.), ответственность будет усилена. "Есть уголовный и гражданский процесс, в котором есть такое действие как проведение экспертизы. Эксперты всегда предупреждаются о заведомо ложном составлении экспертизы. В строительной отрасли нужно будет четко разграничить то, как эксперт привлекается - добровольно или обязательно. Последнее вряд ли, поэтому если он взялся сам проводить экспертизу по договору с заказчиком, конечно, необходимо прописать его ответственность. Хотя и это малоперспективно, поскольку нужно в зависимости от ответственности вносить изменения в уголовный или административный кодекс", - высказал нам свое мнение донецкий адвокат Владимир Оленцевич.

Дополнительно-2:

Слово "кризис" над всей украинской экономикой будет витать еще не один год, как призрак несбывшихся надежд. В ближайшие три-пять лет экономистами не прогнозируется существенный экономический рост ни европейским странам, ни мировым лидерам. Вызывает большие сомнения, что и в Украине будет существенный экономический рост, чтобы оживился рынок недвижимости. Поэтому тигипковский "градостроительный закон" - не что иное, как попытка провести реанимацию строительной отрасли. "Сейчас в Украине наметилась тенденция снижения цен на недвижимость и в ближайшие два-три года она продолжится. Цены будут падать, - рассказал "Салону" председатель Всеукраинского союза ученых-экономистов Александр Кендюхов. - В условиях, когда падает рентабельность строительного бизнеса, привлекательность этого рынка для многих компаний будет снижаться. Здесь вопрос о конкурентном вхождении новых игроков - не столь актуален. Желание компаний сохранить за собой рынок будет терять свою значимость по сравнению с чисто экономическими факторами, обусловленными привлекательностью самого рынка".
По мнению донецкого экономиста, правительство пошло по верному пути, сократив бюрократические процедуры для строительства зданий I-III категории. "Человек строит за свои деньги на своей земле - тут не должно быть никаких бюрократических препятствий. По завершению строительства такие дома должны вводится в эксплуатацию. Та система, которая на сегодня есть - сверхкоррупмирована и тормозит строительство частных лиц по всей стране. Что касается многоквартирного жилья на продажу, то тут нужен государственный контроль. Добросовестность строительных компаний должна проверятся и подтверждаться", - подчеркнул Александр Кендюхов.
Автор: Тимур МАРЧЕНКО
Все статьи рубрики: Аналитика
«Салон Дона и Баса», выпуск: № 96 (1675) 17.12.2010